Фахівець із нерухомості Андрій Правдін: "Квартири купують люди, які вірять у Харків"

Попри війну, постійні обстріли та невизначеність, ринок нерухомості у Харкові живе — бодай на вторинному рівні. Хто купує квартири у прифронтовому місті, чому важливо «вірити в Харків», як скористатися сертифікатами єВідновлення і чому вони впливають на ціни, та чому навіть зростання цін не гарантує продажів. Про тренди, настрої та перспективи харківського житла у 2025 році розповів Андрій Правдін, співвласник агенції нерухомості «VALION», Голова Харківського обласного відділення Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України.

"Первинного ринку практично немає"

Як змінилися ціни на первинному та вторинному ринках протягом цього року?

Первинного ринку, скажімо так, зараз практично немає, на відміну від періоду до війни, коли він складав 50-60% всього ринку нерухомості. Під час війни, коли зупинилися багато будівнитцв, стали “пам'ятками архітектури”, що зараз чекають завершення війни. Тому говорити про існування первинного ринку я би не став. 

Вторинний ринок дихає, його така відмінність від того, що було до війни, це такий екскурс робимо, що ціни зараз в доларовому еквіваленті такі ж, як були влітку 21-го року. Як на дивно це звучить. А якщо говорити про конкретні цифри, зараз 798 доларів за квадрат, а в червні 21-го було 810. З цією такою відмінністю, що тоді курс був 27, а зараз 45. Тобто, відповідно, ціни в гривні зросли на 53%.

"Нерухомість купують ті, хто вірить у Харків" 

Триває війна, хтось виїжджає, хтось навпаки, в місті багато військових. Хто нині купує квартири у Харкові?

Це люди, які вірять в Харків. Живуть тут, і мають можливість придбати житло зараз, поки воно дешевше, ніж коли війна завершиться. Далі, це люди, яким немає куди діватися, вимушені переселенці, які, багато хто з них купує за ці сертифікати євідновлення. І ці хвилі виділення траншів, вони дуже впливають на ринок нерухомості у Харкові. Це переважно економ сегмент, квартири, будинки, тому що це люди з Куп'янська, Вовчанська та інших районів, які втратили своє житло. 

Чому я кажу про хвилі, тому що в цьому році було як мінімум дві їх пов'язаних з виділенням коштів. Транші відновлення був початок великий. І завершення. Зараз - завершення, їх стало мало. Вони на ринку є, але у них немає грошей.

Тобто люди запитують, дивляться, але купувати не можуть, тому що виділення грошей на паузі. Тобто багато в чому ринок залежить і від траншей державних. Причому в 25-му році в порівнянні з 24-тим відбулося суттєве пожвавлення ринку.

Ціни значно зросли. Якщо в грудні була ціна 699 доларів за квадрат, а зараз 798. Це якраз і збільшення оптимізму на ринку, і транші євідновлення призвели до таких наслідків.

Як покупцям скористатися сертифікатами єВідновлення, які в цьому випадку можете дати поради, чи виникають труднощі у людей?

Людей від того моменту, як їм дали гроші, є 30 днів на укладання угоди купівлі-продажу. Це дуже стислий термін, особливо тоді, коли вони купують приватний будинок. Ну все як для людей в нашій країні. 

І одна з причин чому піднялися ціни в Харкові. Причина не тільки в тому, що будь-яке вливання грошей створює додатковий попит, що штовхає ціни вгору. Справа в тому, що люди не встигають і вони вимушені просто купувати те, що є. Плюс власники не дуже хочуть продавати за сертифікатами, тому що це витрати і часу і грошей додаткові. Тому для того, щоб не потрапляти на зайві витрати, потрібно буквально кожного дня моніторити надходження грошей, відкриття рахунку.

Зрозуміло, що це неприємна така процедура, особливо коли пів року їх немає, ти не будеш кожного дня цим займатися. Просто багато людей потрапляли в ситуацію, коли вже два тижні відкрили можливості, а вони дізналися дуже пізно. Чим пізніше вони дізнаються про те, що гроші надані, тим менше у них залишається від цих 30 днів.

Це перша ідея. Друга ідея. Коли вони вийдуть на ринок, вони будуть спілкуватися з різними ріелторами, притиратися один до одного і таке інше.

Друга порада – це заздалегідь вибрати собі фахівця, який буде їх супроводжувати. І тут важливо, щоб ця людина мала відповідний досвід. Не просто роботи ріелторами, а успішного закриття, операцій за є відновленням, тому що там нюансів багато, які потрібно розуміти.

Ще, що має вміти цей ріелтор – це домовлятися з власниками. Тому що якщо просто не готові продати за сертифікатом євідновлення, то це дуже скоротить вибір для покупців. Тому що на таке просте запитання продавці часто відповідають – ні, не хочу продавати.

Чи є сезонність куплі-продажу нерухомості, коли це вигідніше робити? 

Певна сезонність є на ринку приватних будинків, і більше в передмісті типу Високого, Пісочина і таке інше.

По ринку квартир чітка сезонність була у 90-х роках, коли мешканці міста виїжджали на сезонні заробітки на Урал, тощо, поверталися з грошима та вкладали їх у нерухомість. З тих часів такої сезонності на ринку квартир немає - весна-літо. Є реальний вплив політико-економічних, соціальних факторів, але сезонності немає.

Загалом купівля-продаж залежать від того, які проблеми людина вирішує. Припустимо, ви хочете продати в Харкові та купиити в Івано-Франківську - ви бачите ситуацію.

Хочете продати у Харкові і купити в Івано-Франківську, і припустимо, в осені. У Харкові очікується підняття цін - і що, будемо думати що в Івано-Франківську ціни не піднімуться? Вони теж там піднялися. 

Якщо ви живете в двокімнатній квартирі і розумієте, що зараз не дуже велика різниця між двокімнатною і трикімнатною. А у вас склад родини такий, що давно вже прийшов час розширюватися, ви продаєте у купуєте більшу. І, знову ж таки, давайте поговоримо про ціну. Як вона впливає? Чи підніметься, чи зменшиться? Вона і там збільшиться, і там. І коли ви робите таку обмінну операцію, а багато людей так роблять, для них продаж чи купівля нерухомості не насправді ніколи, майже ніколи не є самоціллю, вони таким чином вирішують певні свої життєві задачі, наприклад, жити в безпечному місті.

І такі загальні тренди на ринку,  вони скрізь насправді є однакові.

Чи впливає кількість обстрілів по Харкову на активність на ринку нерухомості?

Таке враження, що у 25 році впливає зовсім мало, ніж наприклад наприкінці 23-го року, коли були прильоти по Тарасенка, провулку Театральному. Два тижні телефони зовсім мовчали. Тоді це було важко. А зараз прильоти кожні два-три дні, це вже не впливає суттєво

"Ринок нерухомості більш ніж безпечний"

Чи існують "підводні камені", на що слід в першу чергу звертати при купівлі -продажу квартири?

Ну, якщо покупець, то звертати увагу на те, коли був останній перехід правовласництва. Якщо він свіженький, там, цього року чи минулого, є сенс напружитись і детально вивчати інформацію.

А так, в принципі, ринок більш ніж безпечний. Головне - фокусуватися на своїх задачах. Основна причина, чому люди не продають або не купують - тому що їх цінові очікування десь на 15-20% відрізняються від того, що є на ринку. Для них є таке, скажемо так, порушення системи координат. Вони, скажімо так, ці очікування формують, орієнтуються, часто, по-перше, на якісь історії в минулому, знайомих і таке інше. А ринок в регіоні достатньо динамічний. Те, що було там півроку, рік тому, воно вже сьогодні не працює.

Це, по-перше, що їх збиває. А, по-друге, вони орієнтуються на відкриті такі джерела інформації на порталі в першу чергу, де багато інформації недостовірної.

На жаль, це проблема є. Покупець орієнтується на оголошення, а там є рекламні заманухи, які не відповідають дійсності, або їх взагалі не існує  Це просто реальні проблеми інформаційного ринку нерухомості. А продавець, він нормальна людина, треба продати. Знаєте, як ріелтори кажуть, "вам попродавать чи продати" - тобто йдеться про процес та про результат. 

Зараз у Харкові продається, від всього масиву квартир, що є на ринку, лише десять відсотків. Це в цифрах приблизно, їх біля п'яти тисяч. Не оголошення - їх в рази більше, там зашкалює їх кількість.

А реальний продаж - приблизно біля п'яти тисяч квартир, і тут продається порядка п'ятисот. Тобто, чотири з половиною тисячі, 90% не продаються. Так, з покупців близько 40% людей не купують. Це завжди було, але в більш активні часи це було 20%. Це не той ринок, де, знаєте, прийшли, і все змели з прилавку. Такого немає, ніколи не було, і, напевно, не буде.

"Потенціал розвитку точно є"

Як ви, загалом, оцінюєте майбутнє Харкова? Які в нього перспективи, чи є потенціал?

Потенціал для розвитку точно є стосовно ринку нерухомості. Подивіться на графік, зокрема Ужгород та Львів. Це міста, в яких до війни ціна нерухомості була нижча, ніж в Харкові. В Ужгороді точно вона була нижча. А тепер порівняйте, який потенціал розвитку ціни в Харкові. 

Якщо публікують індекс доступності житла, скільки років потрібно працювати, з розрахунку на середню зарплату, щоб придбати 1-кімнатну квартиру. Якщо це Львів, Київ, Ужгород, то 9,5-10 років, а в Харкові - 3,5. Це про інвестиційний потенціал, якого не буде в інших містах України, і за кордоном не буде. Це все, що потрібно знати для потенціалу розвитку в Харкові. Цього достатньо. 

Чи радите ви купувати зараз квартиру у Харкові? 

Я раджу вирішувати свої задачі. Це відповідь для людини, де вона себе бачить через кілька років. Вона бачить себе в Харкові - купувати. Вона себе в Харкові не бачить, це її право, ії бачення майбутнього. Тоді купувати в іншому місці, світ великий. 

Якщо відповідати на ваші питання, перспективи і таке інше, то це буде місце людей, які вірять в Харків. Є ризики того, що ці гроші, які вклали в нерухомість, перетворяться в цеглу. Тоді тут діє державна програма єВідновлення, або якщо не влаштовує - є інші міста України, де можна вкладати гроші в квадратні метри.