Правила продажу землі сільськогосподарського призначення, що діють з 1 липня 2021 року

З 1 липня розпочинається офіційний старт «марафону» з продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення. І хоча охочих взяти в ньому участь та запастися додатковим ресурсом доходу вдосталь, більшість навіть не задумуються про його юридичну складову, що варто зробити в першу чергу. Не провівши юридичну оцінку, Ви ризикуєте добряче заморочитися, вкластися грошима та залишитися ні з чим. Звертайте увагу на ключові моменти:

Хто зможе купувати землю с/г призначення?

З 1 липня землю зможуть купувати виключно фізичні особи-громадяни України. Юридичні особи отримають таке право лише з початку 2024 року, але не всі – лише ті, що створені і зареєстровані за законодавством України, а її учасниками мають бути лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади. Щодо іноземців та осіб без громадянства  питання купівлі землі не вирішене, оскільки це можливо лише шляхом проведення по цьому питанню загальнонаціонального референдуму.

Для уникнення будь-яких маніпуляцій також додатково введено заборону набуття іноземцями та особами без громадянства часток у статутному капіталі юридичних осіб, які є власниками земель с/г призначення.

Які існують обмеження щодо максимальної площі придбання землі?

У власності громадян України можуть перебувати земельні ділянки с/г призначення загальною площею до 100 га. Лише з 2024 така цифра збільшиться аж в 100 разів і громадяни зможуть придбавати у власність землі с/г призначення загальною площею аж до 10 тис. га. Щодо юридичних осіб, то вже з початку 2024 року вони зможуть придбавати землі в обсязі до 10 тис. га.

Чи встановлені нормативи визначення вартості землі?

Звісно що як і в будь-яких договірних правовідносинах сторони вільні у визначенні ціни договору. Втім, до 2030 року передбачається мінімальний поріг, нижче якого сторони за договором не зможуть визначити вартість землі. Такий поріг не є фіксований і визначається кожного разу індивідуально  шляхом проведення нормативної грошової оцінки землі. Таку оцінку проводить Державна служба з питань геодезії, картографії та кадастру та її територіальні органи з урахуванням якості та аналізу ґрунту за спеціально встановленими параметрами.

Як має здійснюватися оплата придбаної земельної ділянки?

Нововведеннями передбачається, що  розрахунок (плата) за земельну ділянку має проводитись виключно у безготівковій формі – через банк. До того ж, джерела походження відповідних коштів мають бути документально підтвердженими, наприклад довідкою про доходи, податковою декларацією, випискою із банківських рахунків тощо.

Як продати землю с/г призначення, що перебуває в оренді?

Більшість аграрних компаній, розуміючи ситуацію на ринку землі, вже подбали про продовження строків оренди землі. Втім, це не означає, що орендодавці не зможуть продати свою землю. Будь-який орендодавець має переважне право на придбання орендованої ним земельної ділянки, а тому варто дотриматися процедури та повідомити орендодавця про свої наміри та запропонувати останньому придбати таку діялнку. Останній має повідомити про результати розгляду. Якщо недотриматися такого порядку дій, то в подальшому орендар матиме всі законні підстави оскаржити укладений без його відома договір купівлі-продажу та перевести на себе права та обов’язки покупця такої ділянки.

У разі відмови орендаря від купівлі орендованої землі, орендодавець зможе продати таку землю третім особам. Однак, варто бути уважними та вивчати умови договорів оренди, адже, як правило, зміна власника земельної ділянки не є підставою для припинення договору оренди. А це озачає, що новий власник земельної ділянки, не зважаючи на те, що попередньо не був стороною договору оренди, укладення ого попереднім власником виключає можливість повноцінного розпорядження придбаною земельною ділянкою до спливу строку договору оренди.

З урахуванням того, що аграрні компанії отримають право купівлі орендованої землі лише з 2024, то не виключено, що ними може бути зайнята позиці «і сам не гам і другому не дам». В таких випадках слід вирішувати все шляхом розірвання договору оренди землі через суд. 

Про що варто подбати перед купівлею/продажем земельної ділянки с/г призначення?

Перш за все, варто перевірити наявні документи, що посвідчують право власності на земельну ділянку. Продавцям не слід забувати, що продати вони зможуть лише сформовану земельну ділянку відносно якої зареєстровано кадастровий номер в Державному земельному кадастрі, та право власності на яку зареєстроване за ними. З цих причин продавцю слід попередньо перевірити чи зареєстровано за ним право власності на відчужувану земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо виявиться, що ні, то звернутись до реєстратора.

Покупцю ж слід перевірити чи дійсно особа з якою він збираєтеся укласти договір купівлі-продажу є власником відчужуваної земельної ділянки, а також перевірити дійсність наданих продавцем документів, що підтверджують право власності на ділянку. Додатково також слід перевірити чи є наявні відносно земельної ділянки відкриті судові справи, арешти або заборони на відчуження.

Процес купівлі-продажу земельних ділянок с/г призначення є досить складним, особливо зважаючи на введення додаткових вимог. І хоча нотаріуси, засвідчуючи договір купівлі-продажу земельної ділянки, мають перевірити «чистоту» угоди, втім більшість аспектів не є очевидними та можуть неочікувано спливти вже після укладення договору. Для уникнення таких ситуацій слід заручатися підтримкою компетентних у земельному праві юристів. Звернутися за отриманням юридичного супроводу укладення договору-купівлі продажу, а у разі необхідності також оформлення прав на земельну ділянку або розірвання договору оренди земельної ділянки, Ви можете, звернувшись до юристів та адвокатів адвокатського об’єднання «Неофеліс Ло Груп».

З повагою, 

Керуючий партнер,  адвокат АО «Неофеліс ЛоГруп» 

Катерина Бєжанова

Тел. + 38(050)471-77-71 

Сайт: neofelis.com.ua

Ел. пошта: [email protected]