Заработок на аренде. Что выгоднее - коммерческая недвижимость или жилая?

Инвестирование в недвижимость одно из самых прибыльных. Это стабильно развивающаяся сфера с простой схемой получения дохода:

1. Купить помещение.
2. Сдать его в аренду.

Спрос на коммерческую недвижимость от инвесторов больше, чем на жилую. Минфин утверждает, что если выставить одно и то же предложение, например, однокомнатную квартиру на первом этаже, но в первом случае как жилую, а во втором – под магазин, то спрос во втором случае будет в два раза больше.

Существует неписанное правило сдачи в аренду коммерческой недвижимости: аренда должна быть в размере 1% от стоимости в месяц в свою очередь  жилую можно сдавать до 2% от стоимости в месяц.

Вывод из этого – на коммерческом рынке выше конкуренция, но не прибыль.

Порог входа рынка аренды в Украине
По данным JLL Ukraine доля вакантных площадей офисных помещений в Киеве за 2018 год снизилась с 10% до 8,6%, а доля свободных площадей торговых центров сейчас составляет всего 3,7%. Это самое низкое значение с 2013 года. Подобные же движения происходят во всех крупных городах Украины, включая Харьков.

С уменьшением доли вакантных площадей стоимость помещений возрастает, а значит стоимость входа на этот рынок постоянно растет и большая часть игроков отпадает на начальном этапе. На рынке жилой недвижимости застройщики предлагают все больше вариантов смарт-квартир и квартир студий, которые за счет уменьшения квадратуры (без ущерба комфорту) доступны по цене. Соответственно зайти на рынок жилой недвижимости намного легче.

Кроме того, есть возможность уменьшить порог входа на 30-50%, покупая малогабаритную квартиру в новостройке на этапе строительства фундамента. 

Окупаемость разных видов помещений
Коммерческая недвижимость в Украине при условии ее сдачи в аренду окупается до 10 лет. Средние сроки для новых квартир малой площади – до 8,5 лет.

Если перевести это в проценты, то выйдет, что прибыльность инвестиций в коммерческие помещения приблизительно 10% годовых. Значение для малогабаритных квартир выше – 16% годовых в долларах.

При этом:

1. Отбить сумму, вложенную в покупку малогабаритной квартиры в новостройке можно быстрее, если купить жилье на этапе котлована.
2. Требования к квартирам универсальнее, чем к помещениям под офис или магазин.
3. Доходность коммерческой недвижимости зависит от стабильности экономической ситуации и жилого фонда.

Особенности инвестиций в недвижимость
Вкладываться в недвижимость под офисы или магазины в новостройках дорого, поэтому инвесторы чаще обращают внимание на старые, советские и дореволюционные, помещения.

Для их подготовки под сдачу делают ремонт, часто капитальный. А это – дополнительные затраты финансовых и временных ресурсов. Подготовить помещение также необходимо с учетом требований арендаторов – будет это магазин, шоу-рум, парикмахерская или офис.

Помимо того, что это сужает целевую аудиторию, это также может как положительно, так и негативно, повлиять на доходность – важно выбрать популярные бизнесы, но с невысокой конкуренцией на рынке.

С жилой недвижимостью вопрос стоит иначе – людям нужно, где жить, всегда. Даже в кризис и безработицу. Особенно это касается небольших бюджетных квартир, доступных по цене людям со средним доходом.

Важно! Оценить прибыльность инвестиций в новый жилой фонд проще, чем в нежилые старые помещения.

Рекомендуется покупать именно новое жилье, поскольку многие старые дома в Украине или уже подлежат сносу или близки к дате вывода из эксплуатации. К тому же, комнаты в новостройках соответствуют требованиям потенциальных квартиросъемщиков:

• расположены рядом с остановками общественного транспорта;
• имеют современный ремонт в квартирах и подъезде;
• часто имеют благоустроенную охраняемую территорию.

Ситуация на украинском рынке аренды приводит к тому, что вкладываться в новые квартиры малой площади выгоднее, чем в старые и даже новые помещения под коммерческую сдачу. По данным Конфедерации строительства Украины, этого же следует ожидать и в ближайшие годы.